【解説】築50年を過ぎた家の建て替え｜足立区で注文住宅・リフォームを手掛ける工務店

築50年を過ぎた家を、リフォームするか建て替えるかで悩んでいませんか。
築後40年、50年、60年を超えたお住まいは、80歳を超える高齢の親御さんが同居しているケースも少なくありません。
仮住まいへの不安や思い出いっぱいの家を取り壊すさみしさなど、いろいろなことを考えて、ためらう方も多いでしょう。

そこで本記事では、築50年を過ぎた家について、建て替えとリフォームを見極めるポイントを解説します。
建て替えのメリット・デメリットや、足立区で建て替え時に利用できる助成金制度などもご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

目次

1．建て替えるかリフォームするかを見極めるポイント

築50年を過ぎた家を建て替えるか、それともリフォームするかを見極めるポイントを解説します。

（1）耐震基準の確認

まずは、家の耐震基準を確認しましょう。

耐震基準	対象の家
旧耐震基準	1981年5月31日以前に建築確認を受けた家
新耐震基準	1981年6月1日以降に建築確認を受けた家

旧耐震基準は震度5程度の中規模の地震には耐えられますが、それ以上の大地震では倒壊の恐れがあります。

築50年の家は、旧耐震基準で建てられています。
ただし、旧耐震基準で建てられていても、新耐震基準に適合するよう耐震補強が施されているなら、震度6強程度の地震であっても倒壊や崩落のリスクは低いため、ひとまず安心です。
しかし旧耐震基準のままの場合は、建て替えを検討するのが無難です。

（2）構造部の点検

構造部の劣化の有無も、建て替えかリフォームかを判断するポイントになります。
構造部とは、柱や梁（はり）、壁、屋根、床など、建物を支える部分のことです。

これらが雨漏りで腐食していたり、シロアリ被害にあったりしていると、旧耐震基準の場合はもちろん、たとえ新耐震基準に適合させていた場合でも崩落のリスクが高まるため、建て替えを検討するほうがよいでしょう。

（3）現状の断熱性能は？

住宅の断熱性能は、暮らしやすさに直結します。
2024年現在、断熱等級は1～7まであり、2025年以降はすべての新築住宅に断熱等級4への適合が義務づけられます。

しかし新築から50年の間、断熱改修をしていなければ、断熱等級は1（無断熱）か2（旧省エネ基準）に相当し、断熱性能は大変低いと言わざるを得ません。
耐震改修がされており、建て替えの予算が捻出できない場合には、快適に住み続けるためにも断熱リフォームを検討しましょう。

（4）あと何年住む？

国土交通省の資料によると、木造住宅の平均寿命は約65年とされています。
住宅の寿命はメンテナンス状況にもよるため、適切に手入れされていればもっと長持ちする可能性があります。

それでも築50年の家をリフォームしたとしても、その後の住宅寿命は20年～30年程度でしょう。
この先30年以上住む予定がある場合は、建て替えが適しています。
住む人の年齢や家族構成、子や孫に相続する予定があるかなども含めて見極めましょう。

（5）予算の比較

築50年の家をリフォームする場合、安全・安心暮らすためには耐震改修・断熱改修は不可欠です。
しかしそうすると工事が大がかりになるため、リフォーム費用の相場は1,200万円～2,500万円とかなり高額になると考えられます。

対して建て替えの場合、減築して平屋にすれば、建築費やその後の光熱費・メンテナンス費などのランニングコストを抑えることも可能です。

リフォームか建て替えかを考えるときには、両方の見積もりを取ったうえで、そのあと住める年数なども考慮して検討しましょう。

2025年4月以降、リフォームできない＆しにくい物件が増える？

2025年4月に建築基準法改正が予定されており、それ以降は木造2階建てや一定規模以上の木造平屋建ての大規模リフォームにおいて、これまで不要だった建築確認申請が必要になります。
そのため、申請手続きのために余分な費用がかかったり、特に再建築不可物件では、そのままではリフォームを行うことが難しくなったりします。

大規模なリフォームとは、壁、柱、床、はり、階段などの主要構造部の1つ以上の項目で半分以上を修繕するリフォームのことです。
再建築不可物件とは、幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接しなければならないとする、建築基準法の接道義務を満たしていない土地に建つ物件を指します。
接道義務を満たすためにセットバックして道幅を増やす場合、敷地面積が減ってしまうなどのデメリットがあります。

また、建築確認申請には、申請や検査の手数料や、書類作成のための費用がかかります。
自治体や工事内容などにもよりますが、申請や検査の手数料がおよそ4～8万円、必要書類の費用は15～20万円ほどかかるとされています。

法改正前はリフォームの依頼が立て込むことがあるため、改正前にリフォームしておきたいとお考えの場合は、早めにリフォーム会社に相談することが重要です。

浅野工務店では、リフォームを検討されているお客様に、ご自宅に対してどんなリフォームができて何がNGなのかを詳しくお伝えしています。
ご心配な方は、ぜひご相談ください。

2．築50年を過ぎた家を建て替えるメリット＆デメリット

築50年を過ぎた家について、リフォームではなく建て替えを選ぶメリット・デメリットを解説します。

メリット①：最新の耐震基準や断熱性能

築50年を過ぎた家を建て替えると、最新の耐震基準や断熱性能を満たした家で暮らせるようになることが、もっとも大きなメリットです。

耐震基準は、1981年6月1日に新耐震基準が施行されて以降、さらに2000年に主に木造住宅を対象に大きな改正がありました。
これにより、より高い耐震性が担保されるようになっています。
断熱等級も、2022年に新たに等級5・6・7が新設され、より断熱性能の高い家づくりが可能になりました。

家を建て替えると、床がきしむ、夏暑くて冬寒いなどの問題を一挙に解決し、快適に暮らせるようになるでしょう。

メリット②：今後のメンテナンス費用を抑えられる

リフォームではなく建て替えを選ぶと、今後のメンテナンス費用の負担も軽減できます。

リフォームは、内装や設備などを刷新することが可能です。
しかし、構造や床下の配管などはそのままになるケースが多く、それらは築50年のままどんどん劣化が進んでいきます。

その結果、雨漏りや水漏れが発生し、メンテナンス費用がかさむ可能性があるのです。

メリット③：今なら足立区の解体費用の助成金制度を利用できる

足立区には、一定の条件を満たす住宅を解体し、耐火建築物または準耐火建築物に建て替える場合、解体費用が最大で280万円助成される制度があります。
さらに耐火建築物または準耐火建築物への建て替えなら、助成額が最大350万円に拡張されます。

築50年超の住宅であれば該当するケースが多く、コストを抑えて建て替えが可能です。
足立区の助成金制度について詳しくは、後ほど解説します。

メリット④：間取りなどが自由にできる

建て替えの場合、間取りなどを完全に自由に設計できることもメリットです。

リフォームでも間取り変更はできますが、木造軸組工法の家では柱と梁（はり）などで家を支えているため、「抜けない柱や梁（はり）」があり、どうしても制限が出てきます。

築50年ともなると、台所が完全に独立していたり和室があったりするなどトレンドが古く、また部屋数も家族構成と合わなくなっているケースが多いでしょう。
建て替えであれば、今住んでいる家族の人数やライフスタイルに合った間取りで設計できます。

メリット⑤：財産として残せる

築50年の家をリフォームしても、残存年数は20～30年しか延びません。
自分たち亡きあと、子や孫が住める年数は非常に短い可能性があるということです。
いよいよ住めなくなったとき、解体費や建て替え費は子孫が負担することになります。

一方、建て替えた場合には、子や孫にそのまま財産として残せることがメリットです。
近年の住宅は性能がよくなり、長期優良住宅の耐用年数は75年～100年といわれています。
相続した子や孫が、そのまま長く住み続けられる可能性が高いでしょう。

デメリット①：リフォームに比べて費用がかかる

築50年の家を建て替えるのは、リフォームするのと比較すると費用がかさむことは理解が必要です。
リフォーム費用の目安は1,200万円～2,500万円程度とお伝えしましたが、国土交通省の2023年度 住宅着工統計によると、家を建てるには1坪あたり約75万円かかります。
標準的な36坪程度の家を建てるには2,700万円ほど必要になる計算で、さらに解体費も必要です。

ただし建て替えとあわせて家のサイズをコンパクトにしたり、解体費を助成金でまかなったりすれば、リフォームと同程度に抑えられる可能性があります。
建築会社に予算を伝え、リフォーム・建て替え両方のプランを出してもらうとよいでしょう。

デメリット②：仮住まいの確保と引っ越し費用が必要

家を建て替えする場合、工事中の仮住まいを確保したうえで、2回の引っ越しが必要になります。
建て替え中の仮住まいの期間は8か月～10か月程度が一般的で、その間の家賃が必要になるなど、家計への負担は重くなるでしょう。

しかしリフォームであっても、築50年の住宅となると耐震改修や断熱改修をともなうのが一般的です。
その間、仮住まいが必要になるのは建て替えとなんら変わりません。
数か月程度短くなる可能性はありますが、差額は限定的と考えてよいでしょう。

3．建て替えの解体費が助成されます！足立区の支援制度

足立区では、不燃化特区内にある古い木造または軽量鉄骨造の建物に対し、以下の2つの助成制度を設けています。

• 旧耐震基準の住宅の解体費に対する助成
• 不燃化住宅への建て替えに対する助成

いずれも2025年度（令和7年度）で終了予定なので、対象エリア内で建て替えを検討している方は、建築会社に早めに相談することをおすすめします。

（1）不燃化特区とは

不燃化特区とは、木造住宅が密集している地域のうち、特に重点的・集中的に改善が必要と判断された地域を指します。
木造住宅が密集していると、火災が起きたときに延焼し、被害が大きくなりがちです。
不燃化特区では、古い建物の建て替えにより不燃化を促進し「燃え広がらないまちづくり」を目指します。

（2）解体費助成とは

足立区の解体費助成制度の概要をご紹介します。

①助成の対象

助成の対象となるのは、以下のいずれかの条件を満たす建築物です。

1. 1981年（昭和56年）5月31日以前の旧耐震基準で建てられた木造または軽量鉄骨造の建築物
2. 区の調査により危険であると認められた建築物
3. 延焼防止上危険な木造建築物として国が定めた基準に該当する建築物

築50年以上の家は旧耐震基準で建てられており、条件1に該当するため、本制度の対象になります。

②助成額

助成額は、次の1～3のうち、もっとも少ない額となります。

1. 実際にかかった経費（消費税額をのぞく）
2. 解体費（単価）×解体する建築物の延床面積（㎡）
   　木造：2.8万円/㎡、軽量鉄骨造：4.1万円/㎡
3. 解体費の限度額（280万円）

③解体後の固定資産税の減免

建物を解体して更地になると、固定資産税が6分の1に軽減される小規模住宅用地の特例を受けられなくなります。
しかし本制度を活用して更地にした場合は、固定資産税の減免が受けられる可能性があります。
減免となる額は固定資産税の8割、期間は最長で5年分です。
対象となるには解体工事着手前に区の認定を受ける必要があるので、確認するようにしてください。

（3）不燃化建て替え助成とは

不燃化建て替え助成とは、建物を解体するだけでなく建て替える場合には、条件を満たすことで、解体費用に加えて設計・管理費や建築工事費の助成を受けられる制度です。
条件などをご紹介します。

①助成の対象

以下の条件を満たした場合に限り、助成対象となります。

1. 現在の建物の主要構造部が木造または軽量鉄骨造である
2. 現在の建物が耐用年限の3分の2を経過している
   　木造：築15年以上　軽量鉄骨造：築23年以上
3. 建物を耐火建築物または準耐火建築物に建て替える
4. 西新井駅西口周辺地区全域、および足立区中南部一帯地区の「防災街区整備地区計画」内にある

②助成額

助成額は以下のとおりです。

• 解体費：最大280万円
• 設計・監理費：最大70万円
• 建築費：延床面積による（下記参照）

新築する建築物の延床面積 （地上1階～3階まで）	助成額
80㎡以上～90㎡未満	112.8万円
90㎡以上～100㎡未満	126.9万円
100㎡以上～110㎡未満	141.0万円
110㎡以上～120㎡未満	155.1万円

③建て替えた新築建物にかかる固定資産税の減免

本制度を活用して燃えにくい建物に建て替えた場合、新しく建てた家に対する固定資産税が最長5年分について全額減免される可能性があります。

④助成金を利用した建て替え工事の流れとポイント

助成金を利用した建て替え工事は、以下のように進みます。

1. 事前相談
2. 助成申請
3. 現場検査
4. 助成内定通知
5. 工事
6. 工事完了報告および助成金交付申請
7. 現場検査
8. 助成金交付決定通知
9. 助成金交付請求
10. 助成金交付

解体工事に着手したあとでは、助成対象とならない点に注意が必要です。
助成制度を活用したい場合は、必ず区役所で事前相談を受けましょう。

4．何かあればスグに対応する、私たち浅野工務店

地元足立区で半世紀以上にわたり住宅の建築とリフォームを手がけてきた浅野工務店。
お客様の「困った」を即座に解決する迅速な対応と、地域に根ざした親しみやすいサービスで、住まいの問題をすばやく、そして確実に解決することを、スタッフ一同目指しています。

（1）創業1967年！足立区限定で住まいをお手伝いしています

浅野工務店は、1967年の創業以来、足立区で地域密着型の住宅サービスを展開してきました。
地元足立区に根ざし、お客様一人ひとりのニーズに合わせた住宅の改修や新築を手がけています。
何かあればすぐに対応できるよう、地域に密着した運営を続けております。

（2）浅野工務店のこだわり

私たち浅野工務店は、品質と安心を最優先に考えています。
「自分の家だと思って仕事をする」をモットーに、長年培った技術と経験を活かして最高の仕上がりを目指しています。
建築中は、お客様の大切な家の内部に雨がかからないように、作業のたびにブルーシートを被せ、骨組みの時点から建物を養生しています。
お客様からの信頼を大切に、ひとつひとつの作業に心を込めて取り組んでいます。

（3）足立区にお住まいの方に、社長が書いた本をプレゼント

足立区にお住まいの皆様に感謝の意を込めて、浅野工務店の社長が書いた住宅に関するガイドブック『足立区育ちの工務店社長がすすめる 太鼓判 建替え&リフォーム』をプレゼントしています。
この本では、住宅購入やリフォームのポイントをわかりやすく解説しており、これから住宅改修を考えている方にも役立つ内容となっています。お気軽にお問い合わせください。

5．まとめ

築50年の家をリフォームするか建て替えるかは、今後の居住予定年数や予算などを総合的に判断して決めることが重要です。
建築会社に両方の見積もりを取り、家族とも話し合って慎重に判断しましょう。

費用が気になる場合は、助成金制度を活用すると負担を大きく軽減できます。
浅野工務店でも助成金制度を活用しての建て替えをサポートしていますので、まずはお気軽にご相談ください。